تصرف و انواع آن در دسته دعاوی است که در مراجع دادگستری به وفور مطرح می شوند. در تأیید این امر، دعوای تصرف عدوانی از دعاوی است که تجربه وکلای مؤسسه ترنم عدالت چنین نشان می دهد که حجم زیادی از دعاوی مطروحه در مراجع قضایی را تشکیل می دهند. در زیر به بررسی دعوای تصرف عدوانی و انواع آن می پردازیم:

تصرف عدوانی چیست؟

تصرف عدوانی از جمله دعاوی است که در ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی به آن پرداخته شده است. این ماده چنین مقرر نموده:

«دعوای تصرف عدوانی عبارتست از: ادعای متصرف سابق مبنی براینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید».

در دعوای تصرف عدوانی وجود مالکیت شرط نیست. فرض کنید الف حدود 10 سال است که متصرف مالی است. ناگهان سفری برای او پیش می آید پس از مراجعت مشاهده می کند که ب در مال غیر منقول او متصرف شده است. در اینجا ب متصرف عدوانی نامیده می شود و الف می تواند علیه او به اقامه دعوا بپردازد. طرح دعوای تصرف عدوانی از دو طریق امکان پذیر است.به این معنا که هم می توان علیه متصرف دعوای حقوقی تصرف عدوانی مطرح کرد و هم دعوای کیفری تصرف عدوانی را اقامه نمود

انواع دعوای تصرف کدام اند؟

دعوای تصرف به سه دسته:

  1. تصرف عدوانی
  2. ممانعت از حق
  3. مزاحمت از حق

تقسیم می شوند.

ممانعت از حق در ماده 159 قانون آیین دادرسی مدنی ذکر شده است:

«دعوای ممانعت از حق عبارت است از: تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد».

فرض کنید الف در ملک ب دارای حق عبور (حق ارتفاق) است. در این صورت اگر اگر ب مانع حق عبور او شود، الف می تواند در مراجع قضایی دعوای ممانعت از حق را مطرح کند.

مزاحمت از حق در ماده 160 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر شده است:

«دعوای مزاحمت عبارت است از: دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌نمایدکه نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد».

فرض کنید الف جلوی ملک ب ماشین خود را پارک کرده و اجاره تردد به ب را نمی دهد بدون اینکه مال را از تصرف او خارج کند. در اینجا دعوای مزاحمت علیه الف قابل طرح است.


شرایط طرح دعوای تصرف عدوانی چیست؟

به منظور طرح دعوای تصرف عدوانی وجود و احراز شرایط زیر ضروری است:

  • غیرمنقول بودن مال مورد تصرف: مالی که تحت تصرف دیگری قرار می گیرد باید از نوع اموال غیر منقول باشد نه منقول. منظور از مال غیر منقول مالی است که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل نمود. ماده 12 قانون مدنی در این خصوص چنین مقرر کرده است:

«مال غیرمنقول آن ست که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که‌ نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود». 

 بنابراین، مال غیر منقول باید خانه، زمین و امثالهم باشد تا ادعای تصرف عدوانی را بتوان در مورد آن مطرح نمود.

  • سابقه تصرف متصرف اولی (خواهان دعوای حقوقی/شاکی دعوای کیفری تصرف عدوانی): به این معنا که متصرف اولی مدت ها در مال غیر منقول ساکن باشد و این سکونت قابل احراز باشد. مثلاً فردی به مدت 20 سال متصرف در خانه ای بوده و تمامی افراد محله و همسایگان بر این امر شاهد و گواه هستند.
  • فقدان سابقه تصرف متصرف فعلی: به این معنا که متصرف جدید هیچ گونه سابقه ای برای تصرف مال غیر منقول نداشته باشد و جدیداً در مال غیر منقول متصرف شده باشد.
  • عدم رضایت متصرف قبلی نسبت به تصرف متصرف فعلی: به این معنا که متصرف سابق مال غیر منقول هیچ گونه رضایتی مبنی بر تصرف متصرف فعلی نداشته باشد و متصرف فعلی با زور و اجبار مال غیر منقول را تصرف کرده باشد.

ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی در این خصوص مقرر داشته است:

«در دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت، خواهان باید ثابت نمایدکه موضوع دعوا حسب مورد قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی و یا قبل از ممانعت و یا مزاحمت در تصرف و یا مورد استفاده او بوده و بدون رضایت او و یا به غیر وسیله قانونی از تصرف وی خارج شده است».

فرض کنید در دعوای تصرف عدوانی حکم به نفع متصرف اول (سابق) داده شده است؛ اما متصرف عدوانی (فعلی) در ملک مورد تصرف زراعت کرده است. در اینجا متصرف اول دو راه پیش رو دارد:

  1. دست رنج زراعت در ملک را به متصرف عدوانی بدهد و ملک را پس بگیرد؛
  2. تا پایان زراعت ملک را در اختیار متصرف عدوانی قرار دهد و از او اجرت المثل این ایام را اخذ کند.

ماده 165 قانون آیین دادرسی مدنی چنین بیان می کند:

«در صورتی که در ملک مورد حکم تصرف عدوانی زراعت شده باشد، اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد متصرف عدوانی باید فوری محصول را برداشت و اجرت‌المثل را تادیه نماید. چنانچه موقع برداشت محصول نرسیده باشد، چه اینکه بذر روییده یا نروییده باشد محکوم له پس از جلب رضایت متصرف عدوانی مخیر است بین اینکه قیمت زراعت را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت کند و ملک را تصرف نماید یا ملک را تا پایان برداشت محصول در تصرف متصرف عدوانی باقی بگذارد و اجرت المثل آن را دریافت کند. همچنین محکوم له می تواند متصرف عدوانی را به معدوم کردن زراعت و اصلاح اثار تخریبی که توسط وی انجام گرفته مکلف نماید».

در صورتی که مال غیر منقول در دست سرایدار باشد؛ اما مالک/مالکین به سرایدار اظهارنامه ای دهند و از او رفع تصرف از مال غیر منقول را مطالبه کنند، چنانچه 10 روز از تاریخ ارسال اظهارنامه بگذرد و سرایدار از ملک رفع تصرف نکند، متصرف عدوانی محسوب می شود.

ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی در این خصوص مقرر داشته است:

«سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا ماذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد مبنی بر مطالبه مال امانی، از آن رفع تصرف ننماید، متصرف عدوانی محسوب می شود».

به موجب ماده 177 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی خارج از نوبت به عمل می آید؛ اما در عمل چنین فرضی متصور نیست.

طرح دعوای تصرف عدوانی از نوع کیفری چگونه است؟

تصرف عدوانی از طریق کیفری نیز قابل پیگیری است:

ماده 690 قانون مجازات اسلامی در مورد تصرف عدوانی از باب کیفری و جرم انگاری آن چنین مقرر کرده است:

«هرکس به وسیله صحنه سازی از قبیل: پی کنی، دیوارکشی، تغییر حد فاصل، امحای مرز، کرت بندی، نهرکشی، حفر چاه، غرس اشجار و زراعت وامثال آن به تهیه آثار تصرف در اراضی مزروعی اعم از کشت‎شده یا در آیش زراعی، جنگل‌ها و مراتع ملی شده، کوهستان ها، باغ ها، قلمستان ها، منابع آب، چشمه سارها، انهار طبیعی و پارک‌های ملی، تأسیسات کشاورزی و دامداری و دامپروری و کشت و صنعت و اراضی موات و بایر و سایر اراضی و املاک متعلق به دولت یا شرکت‌های وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام المنفعه اختصاص یافته یا اشخاص حقیقی یا حقوقی به منظور تصرف یا ذیحق معرفی کردن خود یا دیگری، مبادرت نماید یا بدون اجازه سازمان حفاظت محیط زیست یا مراجع ذیصلاح دیگر مبادرت به عملیاتی نماید که موجب تخریب محیط زیست و منابع طبیعی گردد یا اقدام به هرگونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور نماید به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌شود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید». 

در صورت جمع تمامی جهات فوق، می توان ادعای تصرف عدوانی را مطرح کرد.

تفاوت دعوای تصرف عدوانی و خلع ید چیست؟

در دعوای تصرف عدوانی ادعای مالکیت متصرف به هیچ وجه مطرح نیست. به عبارت دیگر در دعوای تصرف عدوانی به دنبال اثبات رابطه مالکیت نیستیم. اما در دعوای خلع ید یکی از طرفین دارای رابطه مالکیت با مال غیر منقول است و دیگری مال او را بدون رضایت وی تصرف می کند. با ذکر یک مثال موضوع را روشن می نماییم. فرض کنید الف مالک خانه خود است و دارای سند مالکیت می باشد. او به سفر می رود و پس از چندی مراجعت مشاهده می کند که ب خانه او را تصرف کرده است. در اینجا الف با ارائه سند مالکیت خود می تواند ادعای مالکیت خود را نسبت به ملک به اثبات برساند و در اینجا به منظور طرح دعوا علیه ب باید دعوای خلع ید مطرح شود.

تفاوت دعوای تصرف عدوانی و تخلیه چیست؟

همان طور که گفته شد در دعوای تصرف عدوانی ادعای مالکیت متصرف قابل طرح نیست و اصلاً اثبات این موضوع از اهمیت برخوردار نمی باشد. همچنین در دعوای تصرف عدوانی بین متصرف قبلی و متصرف سابق هیچ گونه رابطه قراردادی وجود ندارد. حال آنکه در دعوای تخلیه میان دو طرف دعوا رابطه مالکیت وجود دارد. فرض کنید الف خانه خود را به ب اجاره داده است و حالا موعد اجاره تمام شده است، در این جا الف باید علیه ب دعوای تخلیه مطرح کند.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟

برای گرفتن دستور تخلیه کلیه شرایط زیر باید وجود داشته باشند:

1- اجاره نامه مدت داشته باشد؛

2- اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد؛

3- هر دو نسخه اجاره نامه به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد؛

4- مدت اجاره تمام شده باشد.

در صورت جمع شدن تمامی این شرایط شورای حل اختلاف دستور تخلیه را صادر خواهد کرد؛ اما در فرضی که یکی از موارد مفقود باشد، باید درخواست صدور حکم تخلیه از مرجع قضایی شود.

مرجع صالح برا رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی کجاست؟

 دادگاه محل وقوع (قرار گرففتن) مال غیر منقول که مورد تصرف قرار گرفته، برای طرح دعوای تصرف عدوانی صالح است.